정부가 초강력 부동산 대책을 내놨다. 문재인 정부들어 18번째 부동산대책으로, 일부 조치는 18일부터 시행된다.

정부는 16일 관계부처 합동으로 주택시장 안정화 방안을 발표했다. 올들어 강남권 재건축발 상승세 확산으로 매수세가 확대되면서 투기수요가 유입되고 있는데다 갭투자 및 다주택자의 투기수요가 융입되고 있기 때문에 이를 차단하기 위한 조치라고 정부는 설명했다.

 

대책의 골자는 대출규제다.

그 첫째로, 초고가 아파트의 경우 시가 15억원 초과분에 대해서는 주택담보대출이 금지된다. 이 조치는 17일부터 적용된다. 또 시가 9억원 이상 주택에 대해서는 9억원까지는 현행 담보인정비율(LTV) 40%가 적용되지만, 초과분에 대해서는 20%로 낮아진다. 따라서 시가 12억원의 집을 살 때 지금까지 4억8천만원의 대출을 받을수 있었지만, 앞으로는 4억2천만원으로 대출한도가 낮아진다.

정부는 또 종합부동산세 인상도 추진하고 있다고 밝혔다.

 

 

정부의 규제 내용을 문답으로 들어본다.

 

- 기본 취지는?

▲ 주택가격 상승세를 주도하는 투기과열지구를 대상으로 주택 부문으로의 과도한 자금흐름을 차단하고, 주택가격 상승 기대심리를 불식시켜 부동산시장의 안정을 도모하기 위한 것이다.

 

- 시행시기는?

▲ 시가 15억원을 초과하는 초고가주택의 주택구입용 주택담보대출 금지는 대책발표 다음날인 17일부터 시행한다. 17일 이후 주택매매 계약분, 신규대출 신청분은 이번 규제의 적용대상이다.

기타 대책은 전산 준비, 창구 안내를 거쳐 12월 23일부터 시행할 계획이다.

전세대출보증 관련 조치는 각 기관 내규 개정후 내년 1월부터 시행할 예정이다.

 

조치 사항		시행 시기
주담대 규제 관련	① 시가 9억원 초과 주택 담보대출 LTV 추가 강화	12.23일 (행정지도*)
	② 초고가주택(시가 15억원 초과 아파트) 주택구입용 주담대 금지	12.17일 (행정지도*)
	③ DSR 관리 강화	12.23일 (행정지도*)
	④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화
	⑤ 주택구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화
	⑥ 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화
전세대출 보증 관련	⑦ 사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화	내규개정후
	⑧ 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한	내규개정후

* 행정지도를 통해 우선 시행후, 관련 감독규정 및 협회 모범규준 개정

 

- 규제강화 대상에 가계대출 뿐만 아니라 개인사업자‧법인 대출까지 포괄하는 이유는?

▲ 가계대출 규제 강화로 인해 주택관련업 사업자 대출이 늘어나는 등 풍선효과가 발생하는 것을 방지하기 위한 것이다.

 

- 9억원 초과 아파트에 대해 LTV 20% 적용은 어떻게 하나.

▲ 예컨대, 시가 15억원의 투기과열지구 소재 주택을 구입하는 경우 대출한도를 단순 계산할 경우, 종전 LTV 기준에 따를 경우 6억원까지 대출이 가능하나, 변경된 LTV 기준에 따를 경우 4.8억원으로 대출한도가 축소된다.

(현행: 15억원×40%=6억원, 변경: 9억원×40%+6억원×20%=4.8억원)

이 대책에 따라 LTV 규제비율을 주택가격에 따라 최대 8% 포인트 낮아지는 효과가 발생한다.

 

주택가격별 LTV 규제비율 감소효과

주택가격	대출가능액	LTV
① 9억원	9억원 × 40% + 0억원 × 20% = 3.6억원	40%
② 12억원	9억원 × 40% + 3억원 × 20% = 4.2억원	35%
③ 15억원	9억원 × 40% + 6억원 × 20% = 4.8억원	32%

 

 

- 시가 15억원 초과 아파트는 주택담보대출이 완전히 금지되나.

▲ 이번 대책의 규제대상은 ’주택구입목적’ 주택담보대출이다.

가계의 경우, 신규로 주택을 구입하는 것이 아니라 생활안정자금이 필요한 초고가주택 보유자는 원칙적으로 연간 1억원 한도 이내에서 대출이 가능하다. 사업자의 경우, 주택구입 목적이 아닌 사업 운영자금 마련 목적인 주담대에 대하여 LTV 규제 범위 내에서 취급 가능하다.

 

- 시가 15억원 초과 주택에 대한 담보대출 제한은 재개발‧재건축 주택에는 예외가 인정되나?

▲ 투기과열지구내 초고가주택에 대한 주택담보대출 제한 조치는 재개발‧재건축 주택에도 동일하게 적용될 예정이다.

다만, 주택가격 안정, 주택수급 등 여러 요인을 종합적으로 고려하여 일정한 조건을 충족하는 재개발‧재건축 조합원에 대해서는 예외를 둘 예정이다.

 

- DSR 관리강화시 대출 감소 효과는?

▲ 신용대출 등 기타대출이 많은 차주의 경우, DTI만 적용하는 경우보다 대출한도가 줄어들게 될 것이다.

※ 예시 : 연소득 1억원이고, 신용대출을 1.5억원 보유한 경우 → 차주의 총대출가능액은 현재보다 약 33% 감소   소득수준별 대출가능액 감소폭 및 감소율(단위 : 만원) 연소득 현행(DTI 40%) 변경(DSR 40%) 감소액 (C=A-B) 감소율 (C/A) 신용대출 주담대 총대출액 (A) 신용대출 주담대 총대출액 (B) 1억원 1.5억원 5.6억원 7.1억원 1.5억원 3.2억원 4.7억원 2.4억원 약 33% * 주요 가정 : 주담대 만기 30년, 원금분할상환, 대출금리 연 3% * 신용대출은 연소득의 1.5배 보유 가정

 

- 서울보증보험(SGI)의 전세대출보증 규제를 강화한 이유는?

▲ 종전까지 9억원 주택을 가지고 있는 경우라도 갭투자 의도를 지니고 전세대출 자금을 조달할 수 있었다. 그러나 여전히 민간 보증기관(SGI)은 갭투자 의도를 지닌 이들에게 전세대출 보증을 공급할 수 있어 규제차익이 존재한다. 이번 조치는 전세대출 보증공급에서의 규제공백(loophole)을 제거하기 위한 것이다.

 

- 종부세 개편에 따른 세부담은?

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① 3주택 이상 보유자 또는 조정지역 2주택 보유자의 경우

공시가격		20억원	30억원	50억원	100억원
시 가		26.7억원	37.5억원	62.5억원	125.0억원
(종부세 과세표준*)		(12.6억원)	(21.6억원)	(39.6억원)	(84.6억원)
재산세		417만원	657만원	1,137만원	2,337만원
종부세	현 행	1,036만원	2,440만원	5,248만원	14,690만원
	개 정	1,378만원	2,962만원	6,130만원	17,510만원
증 감		+342만원	+522만원	+882만원	+2,820만원

* 종부세 과세표준: (공시가격 합계 – 6억원) x 공정시장가액비율(‘19년 85%, ‘20년 90%)

 

② 1세대1주택 고령․장기보유자의 경우

 

공시가격		10억원	15억원	20억원	30억원
시 가		14.3억원	20.0억원	26.7억원	37.5억원
(종부세 과세표준*)		(0.9억원)	(5.4억원)	(9.9억원)	(18.9억원)
재산세		177만원	297만원	417만원	657만원
종부세	현 행	7만원	57만원	154만원	442만원
	개 정	6만원	48만원	130만원	358만원
증 감		△1만원	△9만원	△24만원	△84만원

* 종부세 과세표준: (공시가격 합계 – 9억원) x 공정시장가액비율(‘19년 85%, ‘20년 90%)