오세훈 서울시장이 26일 서울 용산정비창 일대 약 50만㎡에 대한 개발 청사진을 발표했다. ‘용산국제업무지구 개발구상’이란 이름의 이 계획에서 오 시장은 “용산정비창에 미래도시 키워드를 담아 글로벌 도시경쟁력과 기술혁신을 선도하는 미래 신중심지로서의 국제업무지구를 만들겠다”고 밝혔다.

서울시는 이번 발표를 시작으로 용산정비창 개발을 본격화한다. 서울시는 토지소유자인 코레일과 36차례 실무협의와 도시계획, 교통, 경제‧산업 등 전문가 자문을 거쳐 개발구상 비전과 개발방향을 설정했다.

 

 

용산정비창 부지는 서울 한복판에 여의도공원의 2배, 서울광장의 40배에 달하는 규모로, 서울에 남은 마지막 대규모 가용지이자 미래 발전엔진이 될 잠재력 높은 중심거점이다. 이 부지는 2013년 용산국제업무지구 도시개발사업이 무산된 이후 청사진 부재 등으로 10년째 방치되어 왔다.

서울시의 구상에 따르면 용산정비창 일대는 초고층 마천루 사이에 드넓은 공원과 녹지가 펼쳐지고, 글로벌 하이테크 기업이 앞다투어 입주하고 싶어하는 아시아의 실리콘밸리로 거듭난다.

또 일자리와 R&D, MICE(전시산업)로부터 주거, 여가‧문화생활까지 도시의 모든 기능이 이 안에서 이뤄지는 ‘직주혼합’ 도시로 조성된다. 외국 기업과 인재의 유치‧정착을 위해 국제교육시설‧병원 같은 외국인 생활인프라도 들어선다.

 

 

이를 위해 서울시는 최초의 ‘입지규제최소구역’을 지정해 법적 상한 용적률 1,500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서도록 할 계획이다. 전체 부지의 70% 이상을 업무‧상업 등 비주거 용도로 채우며, 고밀개발에 따른 부영향을 해소하고 공공성을 확보하기 위해 전체 부지 대비 기반시설율(도로‧공원‧학교 등)은 40% 수준으로 정했다. ‘입지규제최소구역’은 주거‧상업‧업무 등 다양한 기능이 복합된 지역으로 개발하기 위해 용도지역 등에 따른 입지규제를 적용받지 않고 건축물의 허용용도, 용적률, 건폐율, 높이를 별도로 정하는 규제특례다. 용산국제업무지구와 유사한 뉴욕 허드슨야드의 경우 최대 3,300%까지 허용하고 있으며, 평균용적률은 1,800% 이상이다.

 

서울시는 국제업무지구로서의 상징성과 서울을 대표하는 경관창출을 위해 높이 제한은 최소화하되, 통경축, 보행축과 주변지역을 고려한 스카이라인이 형성될 수 있도록 지침을 제시할 예정이다.

대규모 중앙공원과 철도부지 선형공원 등 녹지생태공간을 곳곳에 조성해 지상부의 50% 이상을 녹지로 확보하고, 차량은 지하로 달릴 수 있도록 지하교통체계를 구축할 계획이다. 녹지와 보행공간은 용산역과 용산공원, 한강까지 이어져 용산 일대를 녹색으로 물들인다는 구상이다.

또 교통부터 방재‧안전, 환경‧에너지까지 ICT 기반 도시인프라를 갖춘 서울을 대표하는 최첨단 스마트 도시를 만든다는 계획이다. 지하도로는 물론 미래교통수단인 미래항공교통(UAM) 등과 GTX, 지하철 등 다양한 교통수단을 연계하는 복합환승센터 개념의 1호 ‘모빌리티 허브’가 들어선다. 이를 통해 용산은 서울도심과 강남으로, 인천공항과 수도권 전역으로 연결되는 신교통거점이 된다.

 

 

서울시는 과거 용산국제업무지구 사업이 무산된 원인의 하나였던 민간 PFV(프로젝트금융회사) 주도의 통개발 대신에 공공기관인 SH공사와 코레일이 ‘공동사업시행자’(지분율 코레일 70%, SH공사 30%)로서 사업을 추진하는 ‘단계적‧순차적’ 개발로 추진한다. 공공이 약 5조원의 재원을 투자해 부지 조성과 인프라 구축을 선시행하고, 민간에서 개별 부지별로 하나씩 완성해가는 방식이다.

SH공사와 코레일은 안정적‧지속적인 사업추진을 위해 별도의 전담조직으로 가칭 ‘용산개발청’ 구성을 검토할 예정이다. 용산역 인접 부지에 코레일이 건물을 지은 뒤 임대‧분양하는 선도사업도 추진한다.

민간에서는 단계적으로 핵심부지를 개발함으로써 국제업무지구를 완성한다. 획지별로 국제설계공모 등을 통해 감각적이고 창의적인 건축물을 조성하게 된다.

 

서울시는 내년 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발계획을 수립하고, 2024년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커부지 착공을 목표로 사업을 속도감 있게 추진할 계획이다.

서울는 새로 태어나는 용산국제업무지구(산업)를 중심으로 여의도 금융중심지(금융), 예술섬으로 변화를 준비 중인 노들섬(문화)을 삼각편대로 삼아 서울의 도시경쟁력을 견인할 매력 거점을 완성한다는 목표를 갖고 있다.

이번에 발표한 ｢용산국제업무지구 개발구상｣의 사업구역은 용산정비창 부지와 선로부지, 용산 변전소 부지와 용산역 후면 부지를 포함해 총 약 49만3천㎡(소유: 국토부 23%, 코레일 72%, 한전 등 5%)다.

 

 

용산국제업무지구의 개발구상은 ①24시간 다양한 활동이 가능한 ‘융복합 국제도시’ ②시민 삶의 질을 높이는 쾌적한 생활환경의 ‘녹지생태도시’ ③세계로 연결되는 사통팔달의 3차원 ‘입체교통도시’ ④첨단 스마트기술 혁신의 전진기지 ‘스마트도시’로 조성된다.

물리적인 공간구조는 ▲기능‧용도간 경계가 없는 도시(토지이용) ▲어디서나 접근 가능한 방사형 녹지체계(녹지) ▴교통흐름의 끊김 없는 순환형 도로체계(도로)를 구축하는 것을 목표로 한다.