정부가 발표한 수도권 13만2,000호 주택 공급 목표 가운데 절반이 넘는 7만호가 정비사업 공공성 강화에서 나오는 것으로 잡았다. 이중 5만호는 공공참여형 고밀도 재건축이고, 2만호는 공공재개발이다.

이들 사업은 민간이 주도하는 사업이다. 정부와 서울시가 대주주인 LH와 SH가 참여해 층수를 높이고 인센티브를 제공해 7만호의 물량을 창출하겠다는 생각이다. 하지만 벌써부터 반대의 목소리가 강하게 나온다.

 

공공참여형은 용적율을 300~500% 수준으로 완화하고 층수를 50층까지 허용한다는 것이다. 그런데 늘어나는만큼 추가되는 물량의 50~70%를 정부가 기부채납으로 환수해 장기공공임대주택으로 활용하거나 무주택 및 신혼부부, 청년에게 공공분양을 하겠다는 것이다. 말이 기부채납이지 돈은 민간이 내고 정부가 빼앗아 임대를 주거나 분양하겠다는 것이다.

이런 배분 방식에 참여할 조합들이 얼마나 있을지 의문이다. 당장 은마아프트 재건축종합이 퇴짜를 놓았다. 은마아파트 조합설립추진위원회 이정돈 위원장은 중앙일보와의 인터뷰에서 “늘어난 물량의 최대 70%를 정부가 환수한다. 비용은 또 조합원이 부담해야 하는 거다. 사업성이 없다. 오랜 시간 재건축을 기다려온 조합원은 고급화를 중요하게 생각한다.”고 말했다. 그는 “기부채납 비율이 30% 정도라면 모를까 현재 방안으로는 의미 없다고 본다”고 했다.

이미 대형단지 10곳중 8곳이 공공개발형에 참여하지 않겠다고 의견을 밝혔다고 한다.

 

 

정부의 대책이 설득력을 잃은 것은 재산권을 인정해주지 않은데서 나온다. 정부는 시장 질서를 무시했다. 시장 질서는 소유를 기반으로 해서 형성된다. 내것을 사고 파는 것이지, 내것을 거저 주는 게 시장은 아니다. 민간이 짓는 재건축에 허가권을 휘둘러 층수를 올려주고 절반 이상을 내놓으라고 한 것이다.

한국경제신문에 따르면, 정부가 공공참여형에서 5만호의 신규물량을 설정한 것은 안전진단 통과 후 사업시행인가를 받기 전 사업장 93곳(26만 가구) 중 20%가 참여한다고 가정한 것이라고 한다. 완전 주먹구구식이다. 정부는 개별조합 어느곳과도 의견조율을 하지 않았다는 것이다. 정부가 요구한 기대이익 90% 환수조치를 받아들이면서 나머지 10%만 먹겠다는 조합이 얼마나 나올지, 두고 보아야 할 일이다.

 

서울의 인구밀도는 1㎢당 1만6,000여명으로, 뉴욕의 8배, 런던·도쿄의 3배라고 한다. (조선일보) OECD 국가들의 주요 대도시 가운데 압도적 1위다. 따리사 서울의 주택을 고밀도로 개발할 필요가 있다.

하지만 사유재산권을 최대한 보장하면서 층고를 높여야 한다. 50층까지 올려줄 것이니 추가분은 거의 다 내놓으라는 방식에 동의할 사람은 극히 드믈 것이다.

 

정비 예정 및 해제구역에서 공공재개발로 2만호를 짓겠다는 가정도 얼마나 많은 사람들이 참여할지 미지수다. 정부가 주거환경정비구역으로 지정되지 않은 지역에 대해 구역지정을 해주고 2만호의 신규물량을 확보하겠다고 밝혔다.

대상은 뉴타운 등 정비구역으로 지정되었다가 사업 지연 등으로 해제된 176곳인데, 이중 82%에 해당하는 145곳이 노원·도봉·강북 등 강북 지역에 소재하고 있다. 이 곳에 정비구역으로 지정해주고 LH·SH가 참여해 용적률을 올려 추가물량을 창출한다는 것이다. 이 물량에서 조합원 물량을 제외한 50%를 임대주택으로 공급한다는 게 정부의 계산이다. 하지만 뉴타운에서 해제된 재개발 구역 가운데 상당수는 도시재생 사업등을 진행중이다. 정부가 기대한 만큼의 물량이 나오기 어려운 현실이다.

홍남기 경제부총리는 “용적률 증가에 따른 기대수익률 기준으로 90% 이상을 환수하겠다”고 했다. 문화일보는 5일자 사설에서 “재건축·재개발 추동 요인인 개발이익을 없애면 어느 조합이 선뜻 나서겠는가”라며, “무너질 듯한 집에 계속 살든지, 손실을 감수하고 공공 개발에 참여하든지 선택하라는 압박”이라고 논평했다.